二手房买卖交易中，给付瑕疵担保责任纠纷

合肥某公司因拖欠唐某工程款，经协商将案涉房屋转让给唐某，购房款从合肥某公司应付的工程款中冲抵。同时合肥某公司告知唐某，该案涉房屋上带有租期为十年的租约，要求唐某承诺原租赁合同继续有效，唐某遂在合同补充栏注明“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁继续有效”。

后承租人拖欠唐某租金未付。唐某得知双方达成以房抵债意向时，承租人已开始拖欠房租，合肥某公司采用替承租人支付租金的方式隐瞒案涉房屋已存在重大风险隐患，遂诉请法院请求判令合肥某公司承担租金及利息损失。

安徽省合肥市包河区人民法院一审认为：

一、关于案由问题。

本案审理对象不是买卖合同标的物本身，也非租赁合同中相关权利义务关系，而是买卖行为与租赁权受到侵害之间是否具有因果关系。本案争议标的并非交易商品房本身所包含的面积、结构等商品属性，而是与交易标的物衍生功能相关。商品出售人除了对标的物本身的品质负有义务以外，还负有相应的附随义务，在交付标的物时，应保证物的无瑕疵，保证买受人依约取得标的物并能适当行使物上的权利，由于出售人交付的标的物有瑕疵，导致买受人利益受损，则构成瑕疵给付。

二、关于合肥某公司应承担的责任问题。

合肥某公司在交付标的物时并保证物的权能与功能没有瑕疵，而合肥某公司却采用垫付租赁费的方式掩盖承租人拖欠租金的重要事实，表明其具有主观上的故意，唐某所面临的实际风险根源在于合肥某公司交付的标的物有瑕疵，依法承担给付瑕疵担保责任。

三、关于损失的计算及责任划分问题。

应当由当事人按照各自的过错程度按比例承担。

双方均不服，提起了上诉。

安徽省合肥市中级人民法院二审认为：

唐某在本案中要求合肥某公司承担责任的核心理由之一是该公司隐瞒了承租人欠付租金的重要事实并通过垫付租金虚构租赁合同正常履行之假象，从而导致其购得房屋后却长期无法实现租金收益权利。但是一，唐某在本案中没有提供任何证据证明合肥某公司在房屋所有权变动之前存在隐瞒承租人欠付租金之事实，即使合肥某公司客观上存在欠付租金的情形，也有合肥某公司向唐某垫付了后者享有的租赁收益，不存在因此给唐某造成损失问题。二，唐某可以作为房屋所有权人要求承租人支付欠付租金，也可以通过解除租赁合同等方式及时维护自身合法权益，但其并未积极作为。

二审驳回了唐某的诉讼请求，唐某不服申请了再审。

安徽省高级人民法院再审称：

一、合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。从案涉合同中载明的内容及唐某自认，以及其同意购买该房屋的行为，可以认定唐某愿意接受租赁合同约束。

二、租赁合同中承租人不能按时支付租金并非个例，作为出租人而言，对此种情况应当有所预判，对出租人而言，不能按时收取租金属于市场风险。唐某愿意接受租赁合同约束，也就同样需承担此类商业风险。

“买卖不破租赁”但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人的先合同义务，买受人应自行审查与承担。

唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案

作者：隋俊霞  律师

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