如何看待居间合同中的”跳单“行为

引言

最近电视剧《安家》火遍荧屏，中介这个行业再次进入大家的视野。剧中有一个情节---委托人“跳单”事件，引发了笔者一些法律方面的思考。饲料大王林茂根委托安家天下的房似锦买一栋老洋房，出于对林茂根的信任，房似锦未与林茂根签订书面的房屋买卖居间合同，终于房似锦经过多番奔波寻找到合适的房源。令人意想不到的是，林茂根竟背着房似锦私下与房主签订了房屋买卖合同，这便是行业内俗称的“跳单”。被“跳单”的房似锦找到林茂根对峙，得到的回复却是双方没有签署委托合同。那么，安家天下能否要求林茂根因“跳单”行为支付违约金？

一、未签署书面合同，居间合同法律关系是否形成

从合同性质看，居间合同属于非要式合同，委托双方意思表示一致仍可认定委托关系成立。居间合同的定义是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。很多人都会形成一个误区，认为房似锦和林茂根没有签订书面房屋买卖居间合同，委托关系不成立，房似锦无法要求林茂根支付违约金，其实不然。《合同法》第10条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《房地产经纪管理办法》第16条规定房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。但《房地产经济管理办法》属于部门规章，房屋买卖居间合同不受要式合同的限制，委托双方意思表示一致即可。

从合同履行看，《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然房似锦与林茂根未签订书面的房屋买卖居间合同，但房似锦已按照林茂根的要求实际履行了居间合同的内容，开发到了符合林茂根需求的房源，林茂根对此亦表示认可，林茂根与安家天下的居间合同法律关系已实质形成。

二、“跳单”行为的认定标准

“跳单”行为是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。房屋买卖居间合同中委托人是否构成“跳单”，一般可以通过以下几个方面进行审查：

1.是否签署独家委托协议。委托人与居间人签订独家委托协议委托居间人在一定期间内出售或购买房屋，这种情况下，仅有居间人有权在指定期间内积极促成交易达成。若委托人通过其他中介公司交易或者避开独家委托的居间人直接与对方交易，均违反了独家委托的约定，委托人应承担违约责任。

2．委托人是否利用了居间人提供的信息。目前市场上普遍存在房产中介公司之间共享房源以及出卖人同时在多家房产中介公司挂牌销售的情况，认定委托人“跳单”应当根据委托人是否利用居间人提供的房源信息、房源业主等综合认定。

3.委托人有无实际支出居间费用。委托人“跳单”通常是为了恶意规避支付居间费用，因此，委托人是否实际支付居间费用是判断是否构成“跳单”的重要依据。

4.居间人是否积极提供居间服务。委托人委托居间人提供居间服务自然是基于对居间人提供服务质量、服务价值的期望，若居间人未能在约定条件内提供积极有效的服务，委托人有权更换居间人。

三、居间合同被“跳单”，委托人是否应当支付违约金

司法案例一：

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（指导案例1号）

事实认定：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

本院认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

司法案例二：

无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案

事实认定：2010年8月，张民欣、顾正荣夫妻二人通过无锡恒茂时代不动产经纪有限公司（以下简称恒茂公司）获得前宋巷180号702室的房源信息。后张民欣、顾正荣在恒茂公司工作人员的陪同下查看了前宋巷180号702室房屋及其他房源，张民欣作为甲方在恒茂公司提供的《看房确认单》上签字确认，落款日期为2010年8月25日，在《看房确认单》中明确：自本确认书签字三个月内，甲方承诺不得与乙方所介绍之房屋产生除乙方为中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下与房主成交或通过其他中介公司成交等），或将房屋信息告知他人成交。如有违反，则甲方必须支付该房屋信息服务费的双倍给乙方作为违约补偿金；房屋买卖服务费收取标准为成交价的2%。2010年9月3日，张民欣、顾正荣与前宋巷180号702室原产权人陈大陆、谈群伟签订《房屋转让协议》，约定房屋成交价160万元，并通过无锡市房屋置换中心有限公司办理了产权过户手续，双方各交纳了代理费人民币250元。2010年9月30日，顾正荣、张民欣与陈大陆、谈群伟签订《存量房买卖合同》，约定房屋成交价812900元。恒茂公司获知张民欣、顾正荣已购买前宋巷180号702室房屋的事实后，于2010年12月起诉，要求张民欣、顾正荣按照服务费的双倍标准支付违约金人民币32516元。

本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张民欣、顾正荣根据恒茂公司提供的关于前宋巷180号702室房屋的房源信息与原产权人签订房屋转让协议，恒茂公司与张民欣、顾正荣之间已形成居间合同关系，张民欣、顾正荣应向恒茂公司支付相应的报酬。张民欣、顾正荣认为《看房确认单》并未一式二份交给张民欣，恒茂公司也未提请张民欣、顾正荣注意相应的条款等理由不能免除张民欣、顾正荣支付报酬的义务。根据《看房确认单》的约定，服务费的收取标准为房屋成交价的2%,符合法律规定，但服务费应向交易双方收取，因双方当事人对于原产权人不承担中介费的表示无异议，可视为恒茂公司放弃了要求原产权人承担中介费的请求。考虑到恒茂公司仅提供信息，未实际操作张民欣、顾正荣的购房协议等，中介费可酌情少收。

笔者认为

从上述两个案例可以看出，委托人跳过居间人通过第三方房产中介公司或者直接与房屋业主签订房屋买卖合同，委托人是否要承担违约责任取决于委托人与居间人之间的委托是否成立独家委托以及委托人是否利用了居间人提供的有效信息。若委托人未利用居间人提供的信息、机会等条件，而是通过其他正当途径获取信息，则委托人对居间人不构成违约，无需承担违约责任。反之，委托人的行为违反了其与居间人的约定构成“跳单”的，应该按照居间合同约定承担相应的违约责任。法院通过判决委托人承担违约责任来宣示“跳单”行为的违法性，有利于遏止委托人为规避支付居间费用恶意跳单，有利于引导交易主体在经济交往中遵守诚实信用原则，维护交易的稳定性和安全性。

温馨小提示：居间合同虽非要式合同，为避免举证难的问题，双方在达成意向时还是要签订书面的委托合同哦！

作者：陈慧娟  律师

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